Llei 12/2004, del 30 de juny, de propietat horitzontal.
Llei 12/2004,
del 30 de juny, de propietat horitzontal
Atès que el Consell General en la seva sessió del dia 30 de juny del 2004 ha
aprovat la següent:
llei 12/2004, del 30 de juny, de propietat horitzontal
Exposició de motius
Des que en dies molt llunyans aparegué, en forma senzilla i rudimentària, la
figura de l'anomenada propietat horitzontal i, principalment, quan per
circumstàncies de la vida moderna s'ha estès aquesta institució econòmica i
jurídica i s'han accentuat les seves complexes relacions, confirmant una
vegada més la freqüència de conflictes en les comunitats de béns, els juristes
han procurat definir la seva naturalesa i els legisladors han tingut cura de
regular-la d'una manera adequada per mitjà de lleis especials, ja que les
normes clàssiques del dret civil han resultat insuficients i inútils.
La propietat horitzontal adopta en el dret comparat diverses expressions, com
propietat de cases dividides en pisos, condomini de cases o d'edificis, propietat
d'habitatge, i és una figura jurídica de configuració difícil, ja que no es tracta
d'una simple comunitat de béns, sinó que s'identifica amb una forma especial
de propietat on el dret de cada propietari és complex i interdependent: d'una
part es reconeix la propietat exclusiva sobre els elements privatius de cadascun
dels propietaris, i de l'altra es reconeix una situació de condomini sobre els
elements comuns de les unitats immobiliàries.
Ja fa temps que al Principat d'Andorra han aparegut noves realitats que
excedeixen els principis de verticalitat i d'unitat d'edifici. El desenvolupament
urbanístic de les parròquies s'articula també sobre dissenys cada vegada més
allunyats de l'edifici convencional i incorporen nous serveis, la construcció, el
finançament i la conservació dels quals exigeix estructures complexes. Això fa
que s'hagin de dictar normes adequades per a la seva regulació i que calgui
adaptar antics dogmes sobre el dret de propietat a una realitat immobiliària que
en poc temps s'ha convertit en la més important per a bona part de la societat i
també, ateses les seves repercussions en la vida quotidiana, segurament en la
més familiar.
Les dificultats que presenta la propietat horitzontal han estat encara més grans
al Principat d'Andorra, atès que el dret andorrà no ha regulat aquesta figura
jurídica, si bé el Consell General des de l'any 1969 va començar a dictar
algunes ordinacions en determinats aspectes de la dita propietat, i davant
d'aquest buit legislatiu, s'ha atribuït una importància considerable als Estatuts o
reglaments de cada Comunitat de propietaris, que són una manifestació del
principi d'autonomia privada, però tenen també en el cas d'Andorra, per manca
de solucions legislatives, un marcat caràcter normatiu, ja que estableixen
normes, en el sentit de lex privata, que regulen les relacions interpersonals dels
interessats i situacions en relació amb el conjunt immobiliari i les propietats
privades.
Aquesta Llei de propietat horitzontal, tot respectant el sistema de propietat
sobre els elements privatius i copropietat sobre els elements comuns, vol ser el
sistema jurídic que governi i reguli les relacions de veïnatge en la propietat de
cases dividides en pisos, els drets i deures dels propietaris i tot el que faci
referència a les obligacions econòmiques a què han de fer front els titulars,
tenint per base la quota o el coeficient de participació assignat al pis, el local o
la unitat immobiliària, amb el benentès que el dret constitucional dels ciutadans
a gaudir d'un habitatge digne (article 33 de la Constitució), i també el foment de
la llibertat d'empresa en el marc de l'economia de mercat i conforme a les lleis
(article 28 de la Constitució), estan marcats per la utilització racional del sòl i de
tots els recursos naturals, amb la finalitat de garantir a tothom una qualitat de
vida digna (article 31 de la Constitució) i per la utilitat social de la configuració
de la propietat de cases per pisos i dels conjunts immobiliaris, on se
superposen i vinculen el dret de propietat d'una unitat immobiliària i la
copropietat inseparable de determinats elements comuns.
S'ha dedicat una atenció especial a l'atorgament del títol constitutiu, en relació
amb el qual s'accepta expressament la possibilitat que es pugui formalitzar
provisionalment abans de finalitzar les obres de construcció de l'edifici. Així
mateix s'han reforçat les garanties en benefici dels adquirents, exigint els
certificats que acreditin el pagament de les despeses de Comunitat i prenent
precaucions per tal d'assegurar que l'edificació que es descriu a l'instrument
notarial reprodueixi exactament el projecte aprovat per l'Administració.
La Llei exigeix sense excepcions que tota unitat immobiliària independent tingui
atribuït un coeficient de copropietat, per bé que diferencia entre la quota de
participació en relació amb el valor total de l'immoble i el sistema de repartiment
de les despeses de Comunitat, que pot respondre a criteris especials de
distribució no coincidents amb els que resultarien de l'aplicació estricta de la
quota.
En cas de transmissió d'un pis o local, queda també eliminada la possibilitat
que pel sol fet de ser propietari d'un altre pis o local en el mateix immoble el
titular d'aquest pugui exercir els drets de tempteig i de retracte, circumstància
que de ben segur té conseqüències en un bon nombre d'edificis i d'Estatuts.
Entre els grans principis polítics d'aquesta Llei hi ha la lluita contra la morositat
en les Comunitats de propietaris, la cultura de conservació dels edificis i la
reglamentació de la convivència veïnal, amb la simplificació del sistema
d'adopció d'acords.
El no compliment del deure de contribuir a les despeses comunitàries introdueix
un element pertorbador en la convivència veïnal i fa que entre els propietaris
neixi una impotència i resignació que destrueix moltes de les seves energies i
possibilitats de progrés col·lectiu. D'aquí ve la necessitat d'un procediment
especial i ràpid de reclamació dels deutes comunitaris i la possibilitat de fer
pública la relació dels propietaris que no estiguin al corrent del pagament.
La cultura de la conservació dels edificis imposa preveure una partida en el
pressupost general per a assegurances o contractes de manteniment
permanent de la finca.
No menys important ha estat l'esforç de la Llei per afavorir la convivència en les
Comunitats mitjançant l'establiment de procediments participatius i flexibles per
a la solució de les diferències entre veïns, en què la regla de la unanimitat
queda reservada a les modificacions que afectin el títol constitutiu de la
propietat horitzontal, amb algunes excepcions i la majoria es converteix en
norma general.
La Llei regula breument els conjunts immobiliaris privats, establint-ne les
normes específiques i bàsiques de funcionament.
Les disposicions transitòries regulen el trànsit d'una situació de manca de
divisió o de divisió insuficient fins a l'atorgament del títol de propietat horitzontal
en la forma prescrita en aquesta Llei, un canvi indispensable per incrementar la
seguretat jurídica en les transmissions i per a la prestació adequada del servei
notarial.
Capítol I. Disposicions generals
Naturalesa jurídica de la propietat horitzontal
Les diferents unitats immobiliàries d'un edifici o les parts del mateix edifici que
siguin susceptibles d'aprofitament independent per tenir sortida pròpia a un
element comú d'aquell o a la via pública poden ser objecte de propietat
separada. Aquest fet comporta de manera inherent el dret de copropietat sobre
els elements comuns de l'immoble. Tenen aquesta consideració els que siguin
necessaris per al seu ús adequat i gaudi, com ara el sòl, el vol, els fonaments i
les teulades; els elements estructurals; les façanes i les cobertes amb els
revestiments exteriors; el portal, les escales, les porteries, els passadissos, els
murs, les fosses, els patis; els ascensors; les instal·lacions, les conduccions i
canalitzacions d'aigua, gas, electricitat, calefacció i aire condicionat; les antenes
col·lectives i les instal·lacions per a serveis de telecomunicació o audiovisuals,
també tots els elements materials o jurídics que per la seva naturalesa o
destinació resultin indivisibles.
En el règim de propietat horitzontal correspon al propietari de cada unitat
immobiliària:
-
El dret exclusiu de propietat sobre un espai delimitat, susceptible
d'aprofitament independent, que doni servei exclusiu al propietari, juntament
amb els annexos que li hagin estat assenyalats en el títol, fins i tot en el cas
que es trobin situats fora del dit espai delimitat.
-
La copropietat, juntament amb els altres propietaris d'unitats immobiliàries,
dels elements i serveis comuns restants.
A cada unitat immobiliària se li ha d'atribuir una quota de participació en relació
amb el valor total de l'immoble i referida a centèsims del mateix valor. Aquesta
quota de copropietat, que s'ha de determinar tenint en compte el contingut de
l'article 3.3, serveix de base per determinar la participació en les càrregues i
beneficis per raó de la Comunitat.
No obstant això, el títol constitutiu o els Estatuts poden preveure un sistema de
repartiment de les despeses de Comunitat que respongui a criteris especials de
distribució no coincidents amb els que resultarien de l'aplicació de la quota de
copropietat.
Les millores o els danys que afectin una unitat immobiliària no poden alterar la
quota que li hagi estat atribuïda, que, llevat del que...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba